Бланк договора аренды нежилого здания под кафе. Какие нюансы нужно учесть при заключении договора аренды кафе. Юридические адреса и банковские реквизиты сторон

Договор аренды кафе является разумным вариантом для малого и среднего бизнеса, представителям которого выгоднее взять помещения в аренду, чем приобретать их в собственность. Это обусловлено не только недостатком денежных средств, но и тем, что на доходность кафе будет влиять место его расположения, а это величина нестабильная.

Например, часто посещаемое кафе может лишиться посетителей из-за переноса остановки общественного транспорта или закрытия соседнего предприятия.

Договор аренды кафе относится к сделкам по аренде нежилых помещений и составляется с соблюдением норм Гражданского кодекса.

Перед заключением сделки рекомендуем тщательно изучить кадастровую документацию на арендуемый объект недвижимости и осмотреть сдаваемое в аренду здание или помещение с привлечением к осмотру специалистов. Желательно произвести натурные обмеры площадей и оценить техническое состояние строительных конструкций и коммуникаций.

Договор аренды считается вступившим в силу после подписания сторонами акта приема-передачи объекта.

Форма договора

Стандартная форма договора аренды кафе предусматривает наличие в нем трех параграфов:

Предмет договора – это всеобъемлющее описание сдаваемого в аренду здания или помещений. Разумным будет указать все линейные характеристики и площади комнат, наличие и состояние коммуникаций, планировку и поэтажное расположение и т.д. Для предотвращения в будущем претензий арендодателя рекомендуем составить дефектную ведомость, фиксирующую качество отделочных поверхностей пола, стен и потолков.
Права и обязанности контрагентов. В этом разделе особое внимание следует обратить на обеспечение сохранности арендуемых площадей, то есть после окончания срока аренды помещения должны быть возвращены арендодателю в состоянии не худшем, чем на момент приемки их арендатором. Функции по нормальной эксплуатации помещений могут быть распределены между арендатором и арендодателем, что должно найти отражение в контракте. Арендатор обязуется своевременно оплачивать аренду в соответствии с прилагаемым к договору аренды графиком.
Последовательность взаиморасчетов. Здесь указывается общая сумма арендной платы и расценки за аренду одного квадратного метра, а также форма расчета (наличный, безналичный). Одним из важных дополнительных документов, прилагаемых к контракту, будет график оплат и погашения задолженностей.

В бланке типового договора всегда есть параграф, в котором прописываются реквизиты сторон договора и наименования (номера) документов, подтверждающих право собственности арендодателя.

Арендатору следует внимательно изучить и удостовериться в подлинности документов о праве собственности арендодателя на сдаваемое в аренду здание (помещения). Владелец недвижимости по требованию арендатора обязан представить ему доказательства отсутствия каких-либо имущественных ограничений. Например, неприменение залога в отношении площадей, сдаваемых в аренду. Также не должно быть претензий третьих лиц на указанные помещения.

Правильный выбор

Расположение кафе имеет большое значение для арендатора, так как это напрямую влияет на успешность его бизнеса. Например, нахождение арендуемых под помещения кафе площадей в крупном торговом центре в разы повышает рентабельность и доходность бизнеса.

Сроки договора

При краткосрочных отношениях сторон (меньше года) указание арендного срока в договоре не обязательно. Если арендатор намерен свой ресторанный бизнес вести на арендуемых площадях более продолжительное время, то в договоре срок должен быть указан. Более того, фиксированный срок договора длительностью более одного года предполагает регистрацию договора государственных органах (Росреестре).

Для бессрочных контрактов такая процедура не обязательна.

Субаренда

Если арендатор планирует предоставить часть площади или все помещения третьим лицам, он обязан сообщить об этом арендодателю. При получении согласия последнего в контракте прописываются все условия субаренды.

Исполнение условий договора

Арендатор обязан использовать помещения только по их прямому назначению, оговоренному в договоре. То есть разместить швейное производство в помещении, взятом в аренду под кафе, не получится.

Арендная плата

В связи с инфляционными ожиданиями арендодатель вправе оговорить в контракте возможность индексации арендной платы. Это явление повсеместно, поэтому советуем предпринимателям ограничить увеличение арендной платы до 10% в год.

Рассмотрение споров

Как правило, любой договор предусматривает рассмотрение спорных ситуаций во взаимоотношениях контрагентов путем переговоров. При невозможности урегулировать конфликт, связанный с условиями договора или с их исполнением, споры передаются на рассмотрение в суды, подсудность и подведомственность которых распространяется на правоотношения контрагентов.

Договор аренды кафе - образец читатель может скачать по ссылке в статье - составляется по общим правилам ГК РФ с учетом специфики объекта аренды (недвижимость, под предпринимательские цели). Расскажем, как составляется договор, какие требования предъявляются к кафе, как заключить сделку.

Информация об арендодателе

Открытие кафе или ресторана требует тщательной подготовки помещения. Чтобы ресурсы на подготовку не пропали даром, нужно озаботиться о юридической чистоте договора аренды. В первую очередь, речь идет о проверке сведений об арендодателе и недвижимости.

Убедиться в добросовестности будущего арендодателя можно с помощью доступных ресурсов:

Получив выписку из ЕГРЮЛ или ЕГРИП, можно узнать:
- действительно ли субъект зарегистрирован как юридическое лицо или индивидуальный предприниматель;
- место его регистрации (в случае судебных споров повлияет на подсудность);
- не находится ли лицо в стадии ликвидации.
Также рекомендуется проверить организацию на официальном сайте «Вестника государственной регистрации » на предмет отсутствия решения налогового органа о предстоящей принудительной ликвидации.
Информацию о судебных делах арендодателя (в том числе о банкротных процессах) можно почерпнуть на сайте арбитражного суда. Здесь следует обратить внимание на имущественные споры, касающиеся будущего объекта аренды.

ВАЖНО! Если в качестве арендодателя выступает физическое лицо, есть основания задуматься о будущих расходах, ведь по отношению к гражданину арендатор выступает налоговым агентом (пп. 1, 2 ст. 226 Налогового кодекса РФ (далее — НК РФ). В связи с этим при арендных расчетах арендатору необходимо будет также исчислять и уплачивать НДФЛ 13%, исчисляя налоговую базу исходя из суммы арендных платежей. Переложить указанную функцию в договоре на самого гражданина нельзя (письма Минфина РФ от 15.07.2010 № 03-04-06/3-148, от 29.04.2011 № 03-04-05/3-314).

Проверка помещения под кафе

Для проверки помещения необходимо получить сведения из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Указанную выписку можно заказать на официальном сайте Росреестра, в офисах учреждения, а также через МФЦ. Согласно ч. 7 ст. 62 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ по выписке из ЕГРН можно узнать информацию о:

помещении;
зарегистрированных на него правах;
ограничениях или обременениях;
заявленных правопритязаниях и др.

Таким образом, заключению договора аренды кафе предшествует тщательное изучение будущего объекта. Однако помимо проверки юридического статуса недвижимости немаловажную роль играют и иные факторы, о которых мы расскажем в следующем разделе.

Требования к помещению будущего кафе, ресторана для получения лицензии на продажу алкоголя

Как правило, на предприятиях общественного питания (рестораны, бары, кафе, буфеты (абз. 2 п. 4 ст. 16 закона «О государственном регулировании…» от 22.11.1995 № 171-ФЗ, далее — закон 171-ФЗ) реализуется алкогольная продукция. Для этого арендатору необходимо будет получить соответствующую лицензию на розничную продажу алкоголя при оказании услуг общественного питания. Характеристики и расположение недвижимости играют в данном процессе немаловажную роль. Так, согласно пп. 2 и 4, абз. 8 п. 10 ст. 16 закона 171-ФЗ помещение должно соответствовать следующим параметрам:

Наличие отдельного зала обслуживания посетителей в стационарном помещении.
Срок аренды не может быть менее одного года. Следовательно, арендный договор должен будет пройти государственную регистрацию (п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ, далее — ГК РФ).
К самому помещению, зданию, где помещение находится, или прилежащей территории не должны иметь никакого отношения такие организации, как:
- образовательные (обучающие);
- медицинские (даже косметологический кабинет с медицинской лицензией);
- культурные;
- спортивные.
Требований к площади кафе (ресторана) и наличию складского помещения не установлено.

Аренда готового кафе (ресторана)

Говоря об аренде помещения под общепит, мы имеем в виду не только случаи, когда берется неприспособленный объект в аренду и ремонтируется под себя. Также речь может идти и об аренде готового кафе или ресторана. Такой вид пользования намного уменьшает первоначальные расходы предпринимателя и является достаточно распространенным.

В этом случае главной заботой будущего пользователя является проверка недвижимости на соответствие:

Не знаете свои права?

нормам пожарной безопасности — в данной ситуации лучше сразу привлечь специалиста в этой области для профессионального осмотра и составления заключения по помещению;
санитарно-эпидемиологическим требованиям — здесь также рекомендуется сразу проконсультироваться с компетентным в таких вопросах лицом.

Также для большей безопасности можно вставить в договор статью с заверением арендодателя об имеющих для предприятий общепита особое значение обстоятельствах (ст. 431.2 ГК РФ):

о том, что арендуемое помещение соответствует всем необходимым техническим, пожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам;
о том, что кафе не соседствует с запрещенными при торговле алкоголем заведениями (образовательными, культурными, спортивными, медицинскими).

Если указанные сведения окажутся недостоверными, то арендодатель будет нести ответственность в виде возмещения убытков и уплаты предусмотренной договором неустойки.

Также при аренде готового кафе в договоре и акте приема-передачи обязательно следует прописать все передаваемое оборудование. Стороны должны не только перечислить его, но и проверить рабочее состояние, о чем указывается в документах.

Как правильно оформить в договоре условия о неотделимых улучшениях

Еще одним нюансом, который следует учесть при заключении сделки, является условие о неотделимых улучшениях. Как говорилось ранее, особенность заведения обязывает проводить не ординарный ремонт, а настоящую перестройку и капитальную подготовку объекта. Это сопряжено с проведением неотделимых улучшений недвижимого имущества.

Под улучшением не стоит понимать текущий и капитальный ремонт. К улучшениям относятся модернизация, реконструкция, дооборудование, достройка (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.06.2009 по делу № А19-14583/08-15). При этом отделимыми являются изменения, которые могут быть демонтированы без ущерба имуществу, а неотделимыми — с ущербом. Например, кондиционер, приборы освещения и тому подобное могут считаться отделимыми улучшениями, а перегородки, новые проемы — неотделимыми. Хотя в каждом конкретном случае описанный вопрос будет решаться отдельно (постановление ФАС Центрального округа от 30.07.2010 по делу № А35-1623/08-С4).

Согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ затраты на неотделимые согласованные улучшения возмещаются арендатору после прекращения договора. Иное может быть предусмотрено сделкой. Если не удалось прописать пункт о компенсации, все равно необходимо получать согласие арендодателя на любые манипуляции с объектом (ст. 622 ГК РФ).

Срок аренды

В связи с перечисленными выше тонкостями разумно обратить внимание на срок аренды. Зачастую коммерческую недвижимость сдают менее чем на один год, чтобы не платить большие пошлины за государственную регистрацию договора (22 000 рублей оплачивает юридическое лицо, согласно подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Но в случае размещения в арендуемом помещении кафе (ресторана) указанный срок не может являться допустимым по следующим причинам:

арендатору необходимо время на ремонт, что уменьшает период непосредственного извлечения прибыли;
за такой короткий промежуток предприятие может не успеть раскрутиться, а уже надо будет съезжать, ведь продления оконченного договора аренды никто не гарантирует.

Оптимальный срок для аренды составляет 2-3 года. Одновременно арендатору следует учесть, что бизнес может так и не наладиться, тогда нет смысла дальше платить за помещение. Поэтому в разделе о сроках действия договора обязательно надо прописать лояльные условия его досрочного прекращения. Например, в таком виде, в каком данные положения содержит предложенный нашим ресурсом образец договора аренды помещения под кафе, который доступен для скачивания по ссылке:

Регулирование арендных платежей

Как упоминалось выше, брать в аренду недвижимость под кафе лучше всего на срок не менее двух лет. Однако за такой длительный период не может не меняться арендная плата. Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ это можно делать не чаще одного раза в год, по соглашению сторон.

Но упомянутое правило не касается тех случаев, когда арендная плата установлена не в твердой сумме, а рассчитывается по формуле с применением какого-либо коэффициента индексации. В таком случае изменение возможно и более одного раза в год. При этом такие новшества не надо отдельно оформлять дополнительным соглашением (постановление Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 по делу № А59-3535/07-С9(С-5)). А вот коррекция формулы расчета обязательно должна быть закреплена соглашением об изменении основного договора (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19.09.2017 по делу № А27-21397/2016).

Говоря об изменении размера, обычно мы подразумеваем повышение суммы платежа (индексации). В связи с этим не рекомендуется соглашаться на индексацию выше 10% в год в совокупности.

Подводим итоги

Итак, в договоре аренды под кафе (ресторан) ключевую роль играют следующие моменты:

соответствие помещения требованиям для получения лицензии на продажу алкоголя, если предполагается такая деятельность;
соответствие объекта пожарным и санитарно-эпидемиологическим правилам, если в аренду передается готовое кафе;
достаточно длительный срок аренды;
акцент на судьбе расходов на неотделимые улучшения;
согласование с арендодателем любых действий с помещением;
фиксация арендной платы и четкие условия ее повышения и индексации.

Образец договора аренды помещения для кафе доступен для скачивания по ссылке в статье и поможет подготовить юридически логичный и грамотный документ. Обратите внимание, что образец договора аренды ресторана или иной коммерческой недвижимости аналогичны, поэтому предложенный в статье образец актуален и для аренды таких объектов.

Основные требования с точки зрения инвестиций/выгоды для бизнеса

Важно ещё на начальном этапе рассчитать, каких затрат потребует заведение общепита и какую выгоду удастся с него получить. Если здание покупается или берётся в аренду, то значительную часть инвестиций ресторатор вкладывает в восстановительные работы. Владелец тратит на ремонт помещения от 40 до 60 процентов своего дохода. Особенно нужно быть внимательным, если рассматриваете старый жилой фонд. Средства, направляемые на его модернизацию, могут превысить уровень дохода всего заведения.

Составьте грамотный бизнес-план. В него войдёт стоимость покупки, строительства или реальная арендная ставка. Добавьте стоимость коммунальных услуг, которые нужно будет оплачивать. Рассчитайте реальную цену помещения, сколько можно установить посадочных мест. Просчитайте трафик.

Обязательно нужно обдумывать даже то, что на сегодня кажется незначительным, ведь это может напомнить о себе в будущем. Тем более инвестиции в рестораны, кафе, столовые достаточно высоки, если сравнивать их с вложениями, к примеру, в .

Достаточно сложно накопить собственные средства на открытие ресторанного дела. По этой причине приходится сотрудничать с банком, родственниками и случайными инвесторами.

Сфера общепита даёт высокую степень доходности даже в кризисное время. Успешные заведения демонстрируют примерно 50% рентабельности.
Капиталовложения в среднем окупаются за два-три года.
Грамотный бизнес-план способен принести большую прибыль, даже если было приобретено убыточное кафе.

Выбор в зависимости от локации

Нужно хорошо подумать, где будет находиться заведение общепита. Место должно быть доступно как пешеходам, так и автомобилистам. Кафе может располагаться не только в центре, но и в перспективном микрорайоне. Раньше беспроигрышным вариантом считался только центр, но в сегодняшних микрорайонах хорошая инфраструктура. Здесь найдется много жителей, которые периодически питаются вне дома.

Если в городе есть метро, то лучше открывать помещение недалеко от него. Даже на успех дорогого ресторана, как показала практика, влияет этот фактор. Лучше располагать кафе или столовую на первом этаже. Если отвести для этого второй этаж, то кафе, скорее всего, разорится.

Наиболее удачны места естественного скопления жителей: парки отдыха, ТЦ, а также помещения по соседству с офисными центрами.

Санитарно-гигиенические требования

В требованиях СЭС к кафе и ресторанам (СанПин 2.3.6.1079-01 , раздел № 2) указано, что организации можно размещать как в отдельно стоящем здании, так и в пристроенном . А также в нежилых этажах жилых домов, в общественных зданиях и на территории промышленных и прочих объектов для обслуживания рабочих. Но это не должно ухудшать условия проживания, труда или досуга людей.

Размещение организаций, предоставление земельных участков, утверждение на строительство и реконструкцию проектной документации, ввод в эксплуатацию допускается при наличии санитарно-эпидемиологического заключения об их соответствии санитарным нормам и правилам.

Организации, расположенные в жилых помещениях, должны иметь эвакуационные входы и выходы , изолированные от жилой части здания. Не допускается приём пищевых продуктов и продовольственного сырья со стороны двора жилого дома. Загрузку предписано выполнять с торцов, не имеющих окон.

В нежилых помещениях жилых зданий (помимо общежитий) допускается размещение организации общей площадью не более 700 квадратных метров и не больше 50 посадочных мест.

Для пищевых отходов и мусора нужно установить раздельные контейнеры с крышками, которые установлены на площадках, имеющих твёрдое покрытие. Размеры площадок должны быть больше площади основания контейнеров на один метр во все стороны. Допускается установка и других специальных закрытых установок для сбора пищевых отходов. Расстояние от места установки мусоросборников должно быть не менее 25 метров от жилых домов и площадок для досуга.

На территории заведения общественного питания рекомендуется отводить место под площадки для временной парковки транспорта сотрудников и посетителей. Это место должно располагаться со стороны проезжей части автодорог, не во дворах жилых домов.

Как получить недвижимость?

Есть несколько вариантов, как получить помещение под кафе, ресторан, кофейню или столовую. Это строительство, покупка или аренда. Рассмотрим плюсы и минусы каждого из них.

Как арендовать под общепит?

При выборе арендодателя непременно рассмотрите несколько вариантов. Не стоит останавливаться на первом попавшемся помещении, которое, на первый взгляд, соответствует многим требованиям.

Добросовестный арендодатель предоставит все документы, которые подтверждают его право пользования имуществом. Желательно вместе с правоустанавливающими документами заказать выписку из реестра прав на недвижимое имущество. Она нужна, чтобы убедиться, что третьи лица не обладают правами на объект аренды, и он не находится под арестом или не состоит в залоге. Если арендодатель сам не является собственником, то должна быть соблюдена вся процедура согласия на субаренду.

Стоит зайти на сайт http://egrul.nalog.ru/ , где по ИНН можно ознакомиться с данными о владельце. Особенно обращайте внимание, не находится ли собственник в состоянии ликвидации, в каком регионе зарегистрирован. Кроме того, сравните, совпадают ли сведения, которые он предоставил сам, с данными из реестра.

Проверьте арендодателя и на наличие судебных споров на сайте http://kad.arbitr.ru/ с помощью ИНН. Может оказаться, что к владельцу предъявлен иск о расторжении договора купли-продажи на конкретное помещение, которое Вы собираетесь взять в аренду.

Договор аренды

Если арендодатель внушает доверие, то переходите к следующему шагу: договору аренды.

Детально изучайте пункты договора аренды. Не просто пробегайте взглядом, а скрупулёзно вчитывайтесь в каждое предложение и даже слово. На этом этапе лучше привлечь грамотного юриста, который укажет на «подводные камни»:

Для чего предназначено помещение, если по договору аренды оно не предназначено для общепита. В самом очевидном пункте многие совершают ошибку.
Уловки от владельца: мелкие подпункты, где завуалированы причины отказа в аренде. После заключения договора владелец способен выгнать вас в любое время по несущественной причине.
Коммунальные платежи либо включены в аренду, либо вы занимаетесь этим сами. Разберитесь еще на этапе заключения договора, что конкретно оплачиваете. Бывали случаи, когда серьёзные счета за некоторые коммунальные услуги существенно превышали арендную плату из-за особенностей поставщика.
Есть ли в договоре арендные каникулы и какова их длительность.

Немаловажно выяснить, по какой причине прошлый арендатор съехал из этого помещения. Оно может пустовать годами, что, конечно, сразу вызывает подозрения. В этом случае узнать, кто снимал здание прежде, будет проблематично. Но постарайтесь найти отзывы в соцсетях или на ресурсе TripAdvisor. Особенно это важно для начинающих ресторанов, но если у вас значимый бренд и вы не боитесь дурной славы, то чужие провалы не станут препятствием.

К таким задачам стоит привлекать профессионалов, что позволит сэкономить несколько месяцев работы, а вместе с ними и свои средства. Они предупредят возможные ошибки.

Покупка

Если владелец продаёт ресторан, то нужно разобраться, по какой причине. Возможно, заведение убыточное. Но бывает, что предпосылками служат следующие причины:

срочно нужны средства для каких-то нужд или в связи с расширением бизнеса;
слабый менеджмент или маркетинг;
появление новой оригинальной идеи, которая требует вложения капитала;
чтобы получить максимальную сумму от продажи бизнеса, что характерно для успешных ресторанов.

Договор купли-продажи

При покупке готового бизнеса обратите внимание на то, что будет покупаться. Возможно, владелец готов отдать только свою часть права на собственность. То есть он располагает документами на минимальный капитал и имущество, а остальные бумаги могут оказаться у других владельцев.

Для оформления акта купли-продажи кафе или другого места общепита потребуется ряд таких документов:

Договор купли-продажи, составленный в соответствии с гражданским кодексом РФ ст. 560-567 . Договор должен быть обязательно подписан.
Бухгалтерская отчётность кафе.
Акт проведения инвентаризации.
Заключение, которое должно составляться независимой аудиторской проверкой.
Акт, в котором указаны все обязательства перед кредиторами.
Дополнительный акт, где указаны все недостатки помещения, оформленного под кафе.

Для строительства здания под кафе или ресторан можно взять землю в аренду в государства. При этом у участка должно быть соответствующее целевое назначение. Без него не дадут разрешение на строительство.

Кроме разрешения на строительство и землеотвода потребуются следующие документы:

технологический проект;
техзаключение с описанием конструкций здания, его стен, потолков, инженерных коммуникаций;
проект водоснабжения и канализации;
проект отопления, вентиляции, кондиционирования.

В чем недостатки? Ничто так не тормозит процесс строительства, как всевозможные согласования с муниципалитетом, пожарными, архитектором, санэпиднадзором. Только после успешного согласования разрешается начинать строительство .

Любой из этих способов имеет множество трудностей. Ресторанное дело нелегко раскрутить, даже если купить готовый бизнес. На успех предприятия влияет главным образом качество самого помещения. Выбирайте тот способ приобретения здания под кафе, который кажется самым удобным.

В современном обществе недвижимость, имеющая коммерческую цель, является наиболее востребованной для ведения своего бизнеса. Ведь иметь кафе на праве собственности не всегда выгодно.

Особенности договора аренды помещения под кафе

Как и любое другое соглашение, договор аренды помещения под кафе имеет свои особенности.

Так, во-первых, тот, кто предоставляет кафе, должен иметь право собственности на него, либо иное разрешение, оформленное надлежащим образом.

Во-вторых, стороны могут и не указывать срок аренды. Но, однако, если они хотят сотрудничать более одного года, то в таком случае нужна будет регистрация договора.

В-третьих, не лишним будет предусмотреть право на сдачу в субаренду. Можно же, наоборот, запретить возможность действия данного института.

В-четвертых, обязательно надо указать на объект аренды. То есть четко определить его местоположение, площадь, сколько в нем этажей, назначение и другие условия, которые позволяют отделить данное кафе от другой недвижимости.

В-пятых, конечно, нужно учесть условие об арендной плате. По желанию можно расписать что именно в нее входит: налоги, иные платежи.

Предмет договора и срок действия

Данное соглашение заключается между двумя субъектами. Арендодатель, с одной стороны, обязан передать во владение и пользование кафе (указываются точные характеристики местоположения), а арендатор, в свою очередь, обязуется принять его.

При этом, арендатор должен использовать помещение в соответствии с его целевым назначением.

Лицо, сдающее кафе, должно гарантировать, что недвижимость принадлежит ему на праве собственности, что подтверждается документом. А также то, что кафе не является предметом залога и объектом для притязаний других лиц.

Обычно, договор вступает в силу, когда стороны его подписали и действует до даты, определенной сторонами. Более подробно срок может быть расписан в приложении к договору.

Права и обязанности сторон

Арендодатель имеет права:

Проводить проверки кафе для определения его сохранности и использования по назначению.
Давать арендатору отдельные указания в письменно виде, которые он должен исполнить. Такие указания могут касаться вопросов принятия необходимых мер по предотвращению или ликвидации аварии и иных важных ситуаций.
Если его предупредит об этом арендатор, произвести замену недвижимости либо безвозмездно устранить выявленные недостатки.
Иные права могут быть предусмотрены.

В свою очередь, арендатор имеет такие права:

Если он обнаружил недочеты в имуществе, имеет право требовать безвозмездного устранения их у того, кто сдает помещение, либо удержать расходы и самостоятельно починить. Кроме этого, арендатор имеет право расторгнуть соглашение досрочно.
Производить ремонтные работы и иные улучшения кафе, но перед этим необходимо получить согласие арендодателя.
Имеет право сдавать кафе в субаренду также с разрешения арендодателя.
Иные права.

Что касается обязанностей, то лицо, сдающее кафе в аренду, обязано:

Во-первых, предоставить это помещение.
Во-вторых, в письменном виде уведомить второго субъекта об имеющихся недостатках.
В-третьих, производить обслуживание недвижимости и иные обязанности.

Арендатор же обязуется:

возвратить объект в надлежащем виде;
бережно относиться к имуществу, использовать его по назначению;
вносить арендную плату в соответствии с соглашением;
соблюдать технику безопасности и выполнять иные обязательные действия в рамках договора.

Кроме того, в договоре нужно предусмотреть такие пункты, как:

Порядок передачи кафе.
Порядок производства расчетов.
Ответственность субъектов соглашения.
Основания для расторжения договора.
Заключительные положения и иные пункты по желанию сторон.

Ниже расположен типовой бланк и образец договора аренды помещения под кафе, вариант которого можно скачать бесплатно.