Анализ рынка земель сельскохозяйственного назначения. Рынок земли сельскохозяйственного назначения. Тенденции и особенности оценки стоимости. Два подхода и профессиональный расчет

Обзор содержит анализ рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения Ярославской области по состоянию на 01.06.2014 г.

В настоящее время на рынке земельных участков сельскохозяйственного назначения для организации сельскохозяйственного производства представлены крупномасштабные земельные наделы площадью свыше 1000 га, а также небольшие земельные участки до 10 га. Предлагаются к продаже и аренде как земельные участки, находящиеся в частной, так и в государственной или муниципальной собственности, а также подготавливаются инвестиционные площадки для развития сельского хозяйства.

Ряд земельных участков сельскохозяйственного назначения для организации сельскохозяйственного производства предлагается на открытом рынке как коммерческие земли для организации предприятий торгово-бытового обслуживания или как земли для жилищного строительства, при этом, предполагается смена назначения и вида разрешенного использования данного земельного участка.

Положение на рынке земельных участков в значительной мере определяется развитием агропромышленного комплекса, наличием целевых программ развития. В Ярославской области сформирован развитый агропромышленный комплекс. Сельскохозяйственные угодья области включают почти 1 млн. га. Наиболее развитой отраслью сельского хозяйства области является животноводство. Растениеводство в основном направлено на обеспечение кормами отрасли животноводства и лишь в нескольких районах развито производство товарной продукции растениеводства.

Всего на реализацию мероприятий по поддержке АПК направлено 2046,5 млн. рублей (в 2012 году - 1679,7 млн. рублей), в том числе из федерального бюджета 1198,5 млн. рублей (в 2012 году - 664 млн. рублей), из областного бюджета 848 млн. рублей (в 2012 году - 1015,7 млн. рублей).

В 2013 году в отраслях агропромышленного комплекса удалось добиться определенных положительных результатов. По данным Информационно-консультационной службы АПК индекс физического объема производства продукции сельского хозяйства к уровню 2012 года составляет 99,6%, производительности труда 105,2%. Рост выручки от реализации сельскохозяйственной продукции составляет 5%, рост себестоимости продукции - 9%. В результате чего рентабельность в целом (с учетом субсидий) составит примерно 3%.

Ярославская "Информационно-консультационная служба АПК" занимается сопровождением инвестиционных проектов. Инвесторам предлагаются к рассмотрению инвестиционные площадки в муниципальных районах Ярославской области. Инфраструктурные возможности, наличие земельных и трудовых ресурсов позволят создать новое эффективное производство либо реконструировать существующее. Также предоставляются налоговые льготы для реализации инвестиционных проектов, в том числе полное освобождение от налога на имущество (ставка - 0%), налоговая ставка по налогу на прибыль 0% бессрочно, полное освобождение от транспортного налога (ставка - 0%), налоговые льготы по земельному налогу. Возможно предоставление субсидий из бюджета для компенсации затрат на инфраструктуру, в рамках инвестиционного соглашения.

Предложение на рынке земельных участков сельскохозяйственного назначения Ярославской области

Рынок земельных участков Ярославской области неоднороден. Выделяются как районы, где предложение земель сельскохозяйственного назначения отсутствует, так и районы с высоким потенциалом. Предложение земель для сельскохозяйственного производства характеризуется относительно небольшим количеством объектов, однако, площадь участков, как правило, превышает 1 Га и может достигать 2 500 Га в случае предложения земель сельскохозяйственного производственного комплекса. Основная масса предложения земель для сельскохозяйственного производства представлена крупными земельными участками, спрос на которые ограничен. Средняя площадь земельных участков по итогам мониторинга рынка составила 80 Га.

Наибольший объем предложения по площади земельных участков для сельскохозяйственного производства приходится на Угличский район - 61% и Переславский район - 21% от общего объема предложения. Доля Большесельского, Пошехонского и Некоузского районов составила 8%, 6% и 2% соответственно. На все остальные районы приходится в сумме всего 2% площадей земель, причем доля каждого из них менее 1%.

Рис. 1. Географическая структура предложения земельных участков для сельскохозяйственного производства

Структура предложения продиктована географическим расположением районов. Угличский район граничит с Тверской областью, Переславский - с Тверской, Московской и Владимирской областями. Неокузский район с одной стороны граничит с Тверской областью, с другой - с Рыбинским водохранилищем. Пошехонский район также граничит с Рыбинским водохранилищем и Вологодской областью. Преобладание предложения в Угличском и Переславском районах, а также в Большесельском районе объясняется тяготением к Москве и ориентированностью на москвичей.

Рис. 2. Концентрация предложения земельных участков сельскохозяйственного назначения

Спрос и коммерческие условия на рынке земельных участков сельскохозяйственного назначения Ярославской области

Ситуацию, сложившуюся на рынке земельных участков для сельскохозяйственного производства, отличает крайне низкий уровень спроса на фоне максимально разнообразного предложения. Реализация государственных программ (гранты в рамках программы поддержки начинающих фермеров) подогревает интерес к относительно небольшим земельным участкам. В свою очередь инвесторы предпочитают вкладывать денежные средства в крупные земельные массивы для организации животноводческого хозяйства, а также для выращивания сельхозкультур, то есть в те проекты, в которых степень окупаемости и прибыльности наиболее высока. Однако, не смотря на поддержку государства, сроки экспозиции земельных участков достаточно высоки, а уровень сделок низок.

Наиболее значимыми, с точки зрения влияния на стоимость земельных участков данной категории, являются факторы местоположения (удаленности от Москвы и Рыбинского водохранилища), а так же коммуникации и наличие в непосредственной близости водоема.

Перспективы использования, а именно возможность перевода участка в другую категорию и использование для жилищного строительства, для торгово-бытовых объектов или придорожной инфраструктуры также оказывают существенное влияние на стоимость земельных участков. Средняя стоимость квадратного метра земельных участков, наилучшее использование которых предполагает перевод в другую категорию и смену вида разрешенного использования, превышает среднюю стоимость земельных участков непосредственно для сельскохозяйственного производства в 10-12 раз.

По итогам 1 квартала 2014 года самая высокая средняя цена предложения на земельные участки для сельскохозяйственного производства (без учета земель, вид разрешенного использования которых предполагается изменять) сложилась в Некоузском и Пошехонском районах Ярославской области- 19,5 руб./кв. м и 17,5 руб./кв.м. Это объясняется относительно небольшим объемом предложения, наличием хорошей транспортной доступности до участков (асфальтовые дороги), наличием коммуникаций, в том числе газа. Стоит отметить, что, не смотря на высокую среднюю стоимость квадратного метра, в данном районе представлены и предложения с низкой стоимостью продажи: инвестиционная площадка «Нива» (на территории сельскохозяйственного кооператива «Некоузский» и ООО «Нива») предлагается к продаже или долгосрочной аренде, стоимость продажи колеблется 1-1,5 руб./кв.м., стоимость аренды - 120 руб./га.

Наиболее востребованными районами являются Переславский и Угличский районы, высокий уровень предложения в данных районах отразился на средней стоимости предложения - стоимость 1 кв.м. составила 10,5 руб., и 8 руб. соответственно. Напротив, низкий уровень предложения вызвал относительно высокий уровень средней стоимости в Люблинском районе, граничащем с Костромской и Вологоской областями - 8,5 руб./кв.м.

Самая низкая средняя цена предложения зафиксирована в Ростовском районе-1,5 руб./кв.м

Рис. 3. Средняя цена предложения по районам Ярославской области

Средняя цена предложения земельных участков сельскохозяйственного назначения в целом по Ярославской области составляет около 9,5 руб./кв. м.

Средняя стоимость 1 кв. м. по итогам сделок с земельными участками для сельскохозяйственного производства в целом по Ярославской области составила 5,5 руб./кв.м.

Тенденции и прогнозы:

• В целом политика областного руководства благоприятствует развитию инвестиционной деятельности на территории Ярославской области, наличие регионального инвестиционного законодательства, позволяющего инвестировать при минимальном риске, а также специализированное подразделение в администрации области;
• Развитию сельского хозяйства в краткосрочной перспективе способствует возможность получения налоговых льгот и субвенций для реализации приоритетных для региона инвестиционных проектов;
• На рынок земельных участков региона значительное влияние по-прежнему будет оказывать близость к Москве - источнику инвестиций и крупнейшему потребительскому рынку (область расположена всего в 282 километрах от Москвы)
• Наиболее востребованными будут оставаться районы приближенные к Москве и Московской области - Угличский и Переславский, а также районы со значительными водными ресурсами - Некоузский, Рыбинский, Пошехонский.

Выводы:

В настоящее время рынок земельных участков сельскохозяйственного назначения показывает значительное превышение предложения над спросом и относительно низкие стоимости продажи.

Реализация программ развития сельского хозяйства, повышение доступности сырья и разработка мер стимулирования прямой продажи собственной продукции увеличат инвестиционную привлекательность сектора, что повлечет за собой рост стоимости земельных участков и дальнейшее развитие рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Заказать услугу или получить дополнительную информацию Вы можете, обратившись в наши офисы по телефонам:

7 812 326-20-06 Санкт-Петербург
+7 495 955-78-37 Москва
+7 343 372-54-75 Екатеринбург
Эл. почта:

Самостоятельный сегмент земельного рынка составляют земли сельскохозяйственного назначения. Их приобретают либо для использования по прямому назначению, либо для размещения объектов недвижимости, задействованных в сельскохозяйственном процессе

Стоимость 1 га земли на сегодня (в зависимости от местоположения, бонитета почв, площади, формы, уклона, близости к водоемам) в среднем составляет 1100-2000 евро. Но разброс цен велик - от 800 до 5000 евро за 1 га. За последние три года цена росла на 25-35% в год. И, несмотря на это, данные земли даже сейчас недооценены и рост цен на них сохранится.

Сельскохозяйственные земли, приобретаемые для обработки последующей в основном поблизости к главным дорогам по всей Республике. Их стоимость в отличие от вышеуказанных земель на порядок выше, так как в нее уже заложена перспектива

Однако относительно невысокий спрос. Продолжительность ее может составить от полугода до трех лет и более. А затраты на перевод земли в другую категорию часто сопоставимы со стоимостью участка на момент приобретения. В среднем стоимость 1 га сельхозземель с перспективой изменения назначения составляет от 40 тыс. до 500 тыс. евро.

Рынок сельскохозяйственных участков Республики Молдова слишком уязвим, в отсутствие инвестиций в инфраструктуру, логистику при том, что цены по сравнению с рынками других стран в несколько раз ниже.

Цена пахотных земель не может быть единственным элементом, который следует учитывать. Имеет значение и качество этих земель. Также имеет значение и «окружающая среда» рынка недвижимости. Агрономы Молдовы подчеркивают замечательное соотношение между ценой и качеством пашни. Здесь практически самые низкие цены в регионе и одна из самых плодородных земель для сельскохозяйственного производства.

Несмотря на то, что земля хороша и дешева, дотаций не хватает. За последние 20 лет многое пришло в негодность, нет инвестиций в инфраструктуру, поэтому люди, начинающие работать, открывая фермы (приобретя землю), практически начинают с нуля. Строительные материалы, в основном импортируемые, дорогие, а возврат денег от продажи сельскохозяйственной продукции идет медленно, так как она дешевая.

В сельском хозяйстве не хватает рабочей силы, так как низкая заработная плата вынуждает жителей села искать более прибыльную работу, чаще всего в сельском хозяйстве и за рубежом.

Низкий спрос на участки Молдовы обусловлен низкой прибыльностью аграрного бизнеса, а также сложными кредитными условиями для тех, кто намерен заняться аграрным бизнесом. К тому же, аренда стоит дорого, присутствует заниженные цены на землю в договорах купли-продажи для снижения нотариальной пошлины и расходов на регистрацию в Земельном кадастре.

Уровень цен земельных участков по районам не всегда зависит от плодородности почв, а от динамики экономического развития Республики Молдова в том числе. Рост цен на землю может наблюдаться только на фоне повышения спроса на местную продукцию на рынках.

А у наших инвесторов не хватает финансовых средств, чтобы успешно вести бизнес в течение хотя бы нескольких лет.

По информации газеты «Маклер», 1 гектар земли сельскохозяйственного назначения в пригороде Кишинева стоит в среднем от 4000 до 7000 евро в зависимости от места расположения. В районах цена на такие участки составляет от 10 до 15 тысяч лей за гектар. Сельскохозяйственные земли составляют примерно 75% от всей площади Республики Молдова. Перепись сельскохозяйственных участков пока не проводилась.

В селеПаустова, рынок земель сельскохозяйственного назначения не развитВ 2014 году было зарегистрировано две сделки, в 2015- 3, и в 2016 - 16 сделки по купли - продажи.

Таблица 3.2 - Зарегистрированные сделки по купли - продажи земель сельскохозяйственного назначения в селе Паустова

Если же участки выделены из общей долевой собственности и их границы установлены на местности, цена предложений вырастает,как минимум, в 3-4 раза. Хочется обратить особое внимание на цены предложений на земли сельскохозяйственного назначения. Никакой другой сегмент рынка не представляет такого широкого диапазона цен! Даже поверхностный обзор предложений позволяет в одном и том же муниципальном районе выявить участки, стоимость которых отличается в десятки раз. Ценовой разброс способен ввести в заблуждение даже опытного оценщика. Во избежание ошибок следует понять, прежде всего, степень инвестиционной привлекательности экспонируемых земельных участков. Информация, полученная из текстов объявлений и опроса продавцов, выявила следующие тенденции.

Страница не найдена

Для торговли — участки на пересечении трассы (многополосные) со МКАД, имеющие удобную транспортную доступность». Ставки В течение последних 5 лет стоимость земельных участков в Московском регионе росла, при этом такая тенденция коснулась практически всех направлений и назначений использования земель.

Чуть менее активно росла стоимость земли по Киевскому шоссе: с $500 за сотку земли в 2003 году до $7000 в 2008.

Земельные участки москвы – обзор за 2015 год

Внимание

Даже если получено разрешение на перевод, эта процедура сопряжена с определенными временными и материальными затратами. Здесь оценщик напрямую сталкивается с проблемой наиболее эффективного использования(НЭИ). Анализ наилучшего использования участка, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения и предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, ни в коем случае не предполагает альтернативного использования (для коттеджной застройки, объектов придорожной инфраструктуры и т.д.).

Обзор рынка земель сельскохозяйственного назначения архангельской области

Самарская область входит в состав Приволжского федерального округа. Граничит на западе с Ульяновской областью, на севере – с Республикой Татарстан, на востоке – с Оренбургской областью, на юго-западе – с Саратовской областью, в самой южной точке имеет соприкосновение с Республикой Казахстан.

По состоянию на01.01.2014 г. земельный фонд Самарской области в административных границах составляет 5356,5 тыс. га. На долю земель сельскохозяйственного назначения приходится 4070,1 тыс.
га, то есть почти 76%всей территории. Площади сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения составляют 3796,5 тыс. га (93,28 %), в том числе: пашни – 2857,7 тыс. га (70,21%), залежи – 105,4 тыс. га (2,58 %), многолетние насаждения – 27,8 тыс. га(0,68 %), сенокосы – 50,5 тыс. га (1,24 %) и пастбища – 755,1 тыс. га (18,55%).

Обзор рынка земель сельскохозяйственного назначения

Важно

Однако, эксперты надеются, что под эгидой провозглашенного стремления к росту ВВП и снижения импортозмещения ситуация в стране может поменяться. В первую очередь, если в продолжение этого провозглашениявласти пересмотрят отношение к денежно-кредитной политике.

На сегодняшний день наиболее перспективным и жизнеспособным видится применение принципа «сам произвел – сам продай». Когда сельхозпроизводители выстраивают внутри одного кластерацепочку кормовая база – производство сырья – переработка – и самое главное, — сбыт.

Анализ рынка земель сельскохозяйственного назначения

Но чтобы понять истинное состояние российского рынка земли, необходимо детально рассмотреть его насущные проблемы. Для начала следует подойти к изучению цен на земли сельскохозяйственного назначения.
По мнению экспертов, которые профессионально занимаются расчётом стоимости земли, в ближайшее время не стоит ожидать значительного скачка в росте цен на земельные участки. Это обусловлено тем, что основная часть земель сельхоз назначения находится в паевой или другой собственности обычных граждан, которые не так пристально следят за ситуацией на валютном рынке, и они не будут, в отличии от землевладельцев, которые занимаются торговлей земли профессионально, повышать стоимость на сельхоз угодья каждый день, подстраиваясь под курс рубля. Также заметна тенденция, когда стоимость земли стала повышаться в зависимости от регионального расположения.

Анализ рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения

• Увеличение предложения ликвидных земельных участков в Москве и за ее пределами за счет спешной продажи активов собственниками, обремененными требующими погашения кредитами.
• Увеличение количества потенциальных покупателей, интересующихся возможностью инвестиционных приобретений на земельном рынке.
• Более гибкий подход собственников в переговорах при продаже земельных активов.
• Завершение периода бурного роста цен на земельные участки, снижение стоимости низколиквидных земельных активов.
• Земельный рынок Московской области в последнее время пополняется за счет участков, прилегающих к населенным пунктам, переходящих в результате утверждения границ этих пунктов в категорию «земли поселений».

Прогноз Развитие земельного рынка в большой степени зависит от финансового состояния его участников, будущего которого в настоящее время весьма туманно.

Причем максимальное падение пришлось на 4 квартал 2008 года, а по сравнению с предыдущим кварталом цены лишь слегка корректировались. Падение цен обусловлено тем. что на сегодняшний день продать участок в с/х очень и очень сложно, поэтому землевладельцам, желающим реализовать свои активы, приходится предлагать внушительные дисконты.

Лишних средств для освоения с/х земель (смена категории, межевание и т.д.) у девелоперов сейчас нет. в результате этого спрос на подобные земли почти полностью отсутствует, особенно это касается больших массивов. Падение цен на участки до 30 км от МКАД по сравнению с 4 кварталом 2008 года составило 23,9%, в диапазоне 31-60 км от МКАД — падение на 18,8%, на удалении свыше 61 км от МКАД — падение на 41,8%.

Не смотря на то, что сельскохозяйственная отрасль – одна из самых дотируемых, вход с серьезными проектами размером инвестиций, исчисляемыми сотнями миллионоврублей и более– затруднен. Трудности связаны с низким уровнем предложения на рынке проектного финансирования, а так же проблемой сбыта готовой продукции. В рамках доходного подхода оценщик рассчитывает показатель земельной ренты – разницу между средним валовым доходом от участка и затратами с учетом прибыли предпринимателя. При расчете оценщик анализирует – какие культуры с какой периодичностью могут выращиваться на оцениваемом участке, ориентируясь на фактические или нормативные данные, учитывая текущие цены реализации, получает общий доход.
Затратная часть рассчитывается аналогично, включая помимо затрат прибыль предпринимателя (на основе среднеотраслевой рентабельности по каждой выбранной культуре).

Обзор рынка земель сельскохозяйственного назначения московской области 2016

По отдельным участкам цены сделок могут отличаться от цен предложений в разы. Профессиональный расчет Чтобы сориентироваться в ценах, покупателям имеет смысл отталкиваться от цен на те участки (из потенциально подходящих), которые стоят дешевле всех. Как правило, они экспонируются более года, а иногда и нескольких лет, цены на них уже несколько раз снижались и они максимально близки к тем ценам, по которым их в итоге купят. Профессиональные оценщики проводят более углублённый анализ для расчета стоимости земли. Традиционно наиболее применимы два подхода – сравнительный и доходный. Сравнительный подход, основанный на сравнении цен на участки с сопоставимыми характеристиками и построение математической расчетной модели, учитывающей различия объектов-аналогов от оцениваемого участка.
Доходный подход опирается на денежный поток, который генерирует или способен генерировать оцениваемый участок.

Для поддержки начинающих фермеров в 2015 году государство приняло программу льготного кредитования начинающих предпринимателей. Такие банки как Сбербанк, Россельхозбанк, Агророс, Бинбанк выдают лояльные кредиты фермерам в том числе под залог земель сельхозназначения.

Существуют некоторые особенности в обороте земель сельхозназначения - это преимущественное право покупки, которое имеет государство в лице местных органов власти или областных. Это право регламентирует закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» ФЗ-101 от 24.07.2002, ст. 8. Это значит, что прежде, чем продать участок, владелец обязан предложить свой участок в письменном виде сначала государственным или муниципальным органам власти, а потом, в случае отказа, продавать третьим лицам.

Вторая особенность, о которой следует знать риэлторам – это закон об изъятии земли сельхозназначения через три года не использования, а может быть, скоро государство сократит этот срок до 1 года. Для нас, риэлторов , это значит, что на рынке появляются новые покупатели не инвесторы, а начинающие фермеры и предприниматели.

В настоящее время все больше людей хотят купить именно участок сельскохозяйственного назначения , каждый преследует свои цели: кто-то хочет построить усадьбу подальше от душного города, кто-то хочет открыть семейный бизнес, кто-то хочет выгодно вложить деньги, ясно одно, что это приобретение является выгодным, эффективным вложением денег на современном этапе.

Муниципалитеты выставляют на торги много сельхозземли (не всегда эта цена дешевле, чем у частников), это правда, но так было всегда, есть рынок первичный, а есть вторичный, и они вместе существуют уже много лет, значит спрос есть и на том и на другом рынке!

04.07.2013 Менеджмент 5452

Ксения Третьякова

генеральный директор компании Value ARKA consulting

Рынок земли, как правило, очень хорошо отражает общую ситуацию в отрасли, для которой она предназначена. На сегодняшний день рынок земли сельскохозяйственного назначения – это рынок покупателя. В целом, объем предложения большой и намечен тренд на снижение стоимости.

Предложение в значительной степени превышает спрос. Несмотря на это, многие продавцы ориентируются на те суммы, которые они вложили в землю или имущественный комплекс. Учитывая, что приобретались наделы зачастую еще на докризисной волне, сейчас психологически перестроиться сложно, продажи по текущим ценам будут означать фиксацию убытков. Тем, у кого нет финансовой подушки для ожидания роста цен, приходится играть по рыночным правилам, существенно снижать цену, помогая обеспечивать покупателю приемлемые показатели по проекту. В этой связи скидки на торг в среднем составляют 15-20%, доходя местами до 30%. По отдельным участкам цены сделок могут отличаться от цен предложений в разы.

Два подхода и профессиональный расчет

Чтобы сориентироваться в ценах, покупателям имеет смысл отталкиваться от цен на те участки (из потенциально подходящих), которые стоят дешевле всех. Как правило, они экспонируются (выставляются) более года, а иногда и нескольких лет, цены на них уже несколько раз снижались и они максимально близки к тем ценам, по которым их в итоге купят.

Профессиональные оценщики проводят более углубленный анализ для расчета стоимости земли. Традиционно наиболее применимы два подхода – сравнительный и доходный.

Сравнительный подход основан на сравнении цен на участки с сопоставимыми характеристиками и построении математической расчетной модели, учитывающей различия между объектами-аналогами и оцениваемым участком.

Доходный подход опирается на денежный поток, который генерирует или способен генерировать оцениваемый участок.

Сравнительный подход к оценке земли

При отборе объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода оценщики опираются на ценообразующие факторы, сложившиеся на рынке сельхозземель.

Здесь важно правильно оценить потенциал участков. Например, ценообразование в районах, где активно проводится изменение категории земли, в земли населенных пунктов или земли промышленности (в Ленинградской области это Всеволожский и Кингисеппский районы), значительно отличается от тех, где это практикуется в меньшей степени.

Местоположение

Локация – вот что самое важное в земле. В первую очередь, это глобальные характеристики местности – общее социально-экономическое состояние территории. Так, например, участки в Московской и Ленинградской областях, как правило, дороже, чем в остальных регионах России.

Второй уровень характеристик локации - это характеристики, отражающие близость к потребителю, а также удобство организации труда на полях. В частности, преимущественное влияние на стоимость в данном аспекте оказывают близость к трассам, административному центру и населенным пунктам с человеческими ресурсами.

Локация – это первый фактор (после функционального назначения), по которому оценщики отсекают из предложений на рынке отличные от оцениваемого объекты.

При построении математической модели данному фактору присваивается наибольший вес. В совокупности элементы фактора местоположения имеют вклад в формирование стоимости объекта от 40 до 60%.

Права

Немаловажную роль играет и правовая составляющая вопроса. Очевидно, участки на праве собственности – предпочтительнее, при том, что при прочих равных условиях разница по сравнению с правом долгосрочной аренды составляет 15-20%. Наименее ликвидным активом являются паевые земли. Об этом говорит и нежелание большинства банков рассматривать их в качестве залога по кредитам.

В правовом поле на стоимость оказывает влияние и разрешенное использование. Так, например, участки ЛПХ при прочих равных условиях будут дороже, чем участки для сельскохозяйственного производства ввиду того, что на них можно дополнительно возвести жилые постройки.

Коммуникации

Наличие коммуникаций позволяет комплексно использовать землю, а также рассматривать как дополнительный положительный фактор для перевода в другую категорию. Поэтому оценщики анализируют имеющиеся коммуникации на предмет их легитимности, состояния и мощности.

Агрономические факторы

Технологические свойства земли, плодородие почвы, структура угодий (пашня, сенокосы, пастбища), близость воды для орошения, наличие систем мелиорации важны, но в меньшей степени влияют на стоимость земли.

На это указывает и сложность сбора агрономической информации у продавцов.

Площадь

Если сравнивать стоимость одного гектара в участках разной площади, то чаще всего работает правило: чем меньше площадь участка, тем выше стоимость гектара. Это связано с тем, что меньшие участки более ликвидны, их проще и быстрее продать. Так, например, цены предложений в Волосовском районе Ленинградской области на участки площадью до 10 га составляют от 200 тыс. рублей за 1 га, а площадью свыше 100 га – уже не более 120 тыс. рублей за 1 га.

Когда речь идет о наделах, исчисляющихся миллионами квадратных метров, анализу подлежит уже не отдельная область, а практически вся часть России (например, Европейская). Предложение таких огромных наделов ограничено. Цены за 1 гектар лежат в диапазоне от 10 тыс. до 20 тыс. (реже – 30 тыс.) рублей за 1 гектар. При этом интерес инвесторов по таким наделам лежит в диапазоне от 8 тыс. до 15 тыс. рублей за гектар.

Сегодня большее количество сделок происходит с небольшими участками – до 25 га. Хозяйства докупают такие земли для разных целей. Как правило, выбирают из тех, что ближе к уже имеющимся. Это логично и в организационном, и в логистическом плане.

Сделки с крупными массивами от 1 тыс. га носят инвестиционный характер. Такие сделки – единичные случаи. Несмотря на то, что сельскохозяйственная отрасль – одна из самых дотируемых, вход с серьезными проектами с размером инвестиций, исчисляемым сотнями миллионов рублей и более, затруднен. Трудности связаны с низким уровнем предложения на рынке проектного финансирования, а также проблемой сбыта готовой продукции.

Доходный подход

В рамках доходного подхода оценщик рассчитывает показатель земельной ренты – разницу между средним валовым доходом от участка и затратами с учетом прибыли предпринимателя.

При расчете оценщик анализирует, какие культуры, с какой периодичностью могут выращиваться на оцениваемом участке, ориентируясь на фактические или нормативные данные, учитывая текущие цены реализации, и получает общий доход.

Затратная часть рассчитывается аналогично, включая, помимо затрат, прибыль предпринимателя (на основе среднеотраслевой рентабельности по каждой выбранной культуре).

Полученный показатель земельной ренты капитализируется. Результат отражает собой стоимость объекта. Коэффициент капитализации строится на основе анализа рисков от инвестирования в сельское хозяйство, низкой ликвидности актива, инвестиционного менеджмента и прочих рисков. Для особо рисковых проектов он может достигать 17%.

Результаты по обоим подходам взвешиваются оценщиком, приводя результаты к единому значению.

Наиболее востребованной профессиональная оценка является при кредитовании под залог земли. Однако к полученному оценщиком результату банки имеют свойство применять свой залоговый дисконт, в среднем – 40%.

Проблемы и решения

Как было сказано выше, рынок земли отражает отраслевые тенденции. Если быть точнее, то он отражает эти тенденции одним из последних.

В связи с вступлением России в ВТО конкуренция на рынке продуктов сельхозпроизводства только увеличивается. Однако эксперты надеются, что под эгидой провозглашенного стремления к росту ВВП и снижения импортозамещения ситуация в стране может поменяться.

В первую очередь – если в продолжение этого провозглашения власти пересмотрят отношение к денежно-кредитной политике. Для развития отрасли необходимо удлинение кредитов и снижение процентных ставок.

Во вторую очередь – если сельхозпроизводители изменят существующий подход к ведению хозяйства. Даже с имеющимся объемом дотаций при правильной организации бизнеса решение проблемы сбыта можно показывать хорошие результаты.

На сегодняшний день наиболее перспективным и жизнеспособным видится применение принципа «сам произвел – сам продай». Когда сельхозпроизводители выстраивают внутри одного кластера цепочку кормовая база – производство сырья – переработка – и, самое главное, – сбыт. Без гарантированных продаж товара конечному потребителю, собственной розницы, отрасль развиваться не будет.

С ростом инвестиционной активности увеличится и спрос на землю со всеми вытекающими последствиями.